Vendeu ou está a pensar vender um imóvel? Antes de fechar negócio, convém perceber o que vai pagar ao Estado — e, mais importante, o que pode evitar pagar. As mais-valias na venda de casa são uma das áreas do IRS mais mal compreendidas pelos contribuintes portugueses, e os erros custam caro.
Neste artigo explicamos como funciona o cálculo, quais as isenções disponíveis e como declarar tudo corretamente no IRS.
O que são mais-valias em imóveis?
Mais-valia imobiliária é o lucro obtido quando vende um imóvel por um valor superior ao que pagou. Em termos fiscais, é a diferença entre o valor de realização (o que recebeu na venda) e o valor de aquisição (o que pagou quando comprou), ajustada por coeficientes de desvalorização monetária e deduzidas as despesas elegíveis.
Se comprou uma casa por €150.000 e vendeu por €250.000, não significa automaticamente que paga IRS sobre €100.000. O valor tributável pode ser significativamente menor — e em certos casos pode ser zero.
As mais-valias imobiliárias são tributadas em sede de IRS na Categoria G (incrementos patrimoniais). A lei aplica-se a imóveis adquiridos após 1 de janeiro de 1989.
A fórmula de cálculo das mais-valias
A fórmula base é:
Mais-Valia = Valor de Realização − (Valor de Aquisição × Coeficiente de Desvalorização) − Despesas Dedutíveis
Vamos decompor cada componente.
Valor de realização e valor de aquisição
O valor de realização é o preço pelo qual vendeu o imóvel, conforme consta na escritura. Se o imóvel foi transmitido por valor inferior ao Valor Patrimonial Tributário (VPT), a AT pode considerar o VPT como valor de realização.
O valor de aquisição é o preço que pagou quando comprou o imóvel, igualmente conforme escritura. Se o imóvel foi herdado ou doado, o valor de aquisição corresponde ao VPT à data da herança ou doação.
Coeficientes de desvalorização monetária
Para refletir a inflação acumulada, a lei permite aplicar um coeficiente de desvalorização monetária ao valor de aquisição. Estes coeficientes são publicados anualmente em Portaria pelo Governo e variam consoante o ano de compra do imóvel.
Para imóveis comprados em 2015, o coeficiente aplicável nas vendas realizadas em 2025 é de 1,26 (valor indicativo — confirmar sempre a Portaria em vigor no ano da venda). Isto significa que o valor de aquisição é "inflacionado" antes do cálculo, reduzindo a mais-valia tributável.
Nota: O coeficiente só se aplica quando o imóvel foi adquirido há mais de 24 meses.
Despesas dedutíveis
Pode deduzir ao valor da mais-valia as seguintes despesas, desde que devidamente documentadas:
- IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) pago na aquisição
- Imposto do Selo pago na aquisição
- Obras de valorização realizadas nos últimos 12 anos (ampliações, remodelações, beneficiações)
- Comissões de mediação imobiliária pagas na venda (fatura obrigatória)
- Despesas com escritura e registo (certidões, notariado, conservatória)
- Encargos com a valorização do imóvel comprovados por fatura
As obras de manutenção corrente (pequenas reparações, pintura de manutenção, substituição de torneiras) não são dedutíveis — apenas obras que acrescentem valor ao imóvel são aceites pela AT.
Como é tributada a mais-valia?
Residentes: 50% da mais-valia englobada
Para os residentes fiscais em Portugal, apenas 50% da mais-valia é incluída no rendimento tributável. Esse valor é somado aos restantes rendimentos do ano e tributado à taxa marginal do IRS que resultar do englobamento.
Alternativamente, o contribuinte pode optar por não englobar e aplicar a taxa autónoma de 28% — mas esta opção aplica-se à totalidade da mais-valia (não apenas aos 50%). Na prática, para contribuintes em escalões mais baixos, o englobamento com os 50% pode ser mais favorável. Para contribuintes em escalões elevados, a taxa autónoma de 28% pode compensar.
A lei obriga a calcular ambas as alternativas e escolher a mais favorável para a sua situação concreta.
Não residentes: 28% sobre a totalidade
Para não residentes fiscais em Portugal, a mais-valia é tributada à taxa fixa de 28% sobre 100% do valor (sem o benefício dos 50%). Esta diferença gerou contestação junto do Tribunal de Justiça da UE, que considerou a norma anterior discriminatória para cidadãos da UE/EEE. Desde 2023, os não residentes da UE/EEE podem optar pelas regras aplicáveis aos residentes (50% englobado), desde que declarem os rendimentos globais para efeitos de determinação da taxa.
Cidadãos de países fora da UE/EEE mantêm a tributação a 28% sobre 100% da mais-valia.
Isenções: quando não paga mais-valias
Imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989
Imóveis comprados antes de 1989 estão totalmente isentos de mais-valias. Esta é uma das isenções mais relevantes e muitas vezes esquecida. Se vendeu uma casa que a família detém desde os anos 80, não há IRS a pagar — mas tem de declarar a venda no Anexo G1 da declaração de IRS.
Reinvestimento em Habitação Própria Permanente (HPP)
Esta é a isenção mais comum. Se a casa vendida era a sua habitação própria permanente e reinvestir o produto da venda numa nova habitação própria permanente, fica isento de IRS sobre as mais-valias.
Condições a cumprir:
- O imóvel vendido tem de ser a sua HPP (comprovável pela morada fiscal)
- O produto da venda deve ser reinvestido na aquisição, construção ou beneficiação de outro imóvel destinado a HPP
- O reinvestimento pode ocorrer até 36 meses após a venda ou nos 24 meses anteriores à venda (se já tiver comprado casa nova)
- A intenção de reinvestir deve ser declarada na declaração de IRS do ano da venda
Se o reinvestimento for parcial, a isenção é proporcional à parte reinvestida.
Atenção: Desde 2012, para beneficiar desta isenção, o contribuinte não pode ter beneficiado da dedução à coleta de juros do crédito habitação do imóvel vendido nos últimos anos (regra aplicável às deduções anteriores a 2011). Este ponto é técnico — confirme sempre com um contabilista.
Contribuintes com 65 anos ou mais (ou pensionistas)
Contribuintes com 65 anos ou mais, ou que sejam pensionistas independentemente da idade, podem beneficiar de isenção de mais-valias se o produto da venda da HPP for aplicado num contrato de seguro de vida, num fundo de pensões aberto ou numa contribuição para o regime público de capitalização, no prazo de 6 meses após a venda.
O capital aplicado deve ser utilizado para rendimento regular durante a reforma — não pode ser resgatado num período mínimo de 10 anos, exceto por razões excecionais.
Amortização de crédito habitação
Desde 2022, existe uma isenção adicional especialmente relevante: o produto da venda da HPP pode ser usado para amortizar total ou parcialmente o crédito habitação do imóvel adquirido como nova HPP. A isenção aplica-se à parte da mais-valia correspondente ao montante amortizado.
Esta medida foi introduzida para dar resposta ao aumento das taxas de juro e facilitar a mobilidade habitacional sem penalização fiscal. O prazo de amortização é de 3 meses após a venda.
Exemplo prático de cálculo passo a passo
Vamos a um caso concreto para perceber como funciona na prática.
Situação:
- Compra do imóvel: 2015, por €150.000
- Despesas na compra: IMT €3.500 + Imposto do Selo €1.200 + escritura e registo €800 = €5.500
- Obras de remodelação realizadas: cozinha (2018) €8.000 + casa de banho (2022) €5.000 = €13.000 (faturas emitidas em nome do proprietário)
- Venda do imóvel: 2025, por €250.000
- Comissão da imobiliária: €5.000 (fatura incluída)
- Coeficiente de desvalorização monetária para 2015 (aplicável em 2025): 1,26
Passo 1 — Valor de aquisição corrigido: €150.000 × 1,26 = €189.000
Passo 2 — Despesas dedutíveis: €5.500 (compra) + €13.000 (obras) + €5.000 (comissão venda) = €23.500
Passo 3 — Mais-valia bruta: €250.000 − €189.000 − €23.500 = €37.500
Passo 4 — Valor tributável (residentes, sem reinvestimento): 50% × €37.500 = €18.750
Este valor de €18.750 é adicionado aos restantes rendimentos do contribuinte para efeitos de englobamento.
Passo 5 — IRS estimado: Assumindo que o contribuinte tem outros rendimentos que o colocam no escalão de 37%, o IRS sobre as mais-valias seria: €18.750 × 37% ≈ €6.938
Se optasse pela taxa autónoma de 28% (sobre 100%): €37.500 × 28% = €10.500
Neste caso, o englobamento é claramente mais favorável — pouparia cerca de €3.562 de IRS.
Se reinvestir o produto em nova HPP: isenção total, desde que cumpra os prazos e condições.
Como declarar no IRS: Anexo G vs Anexo G1
A venda de imóveis deve sempre ser declarada no IRS, mesmo que esteja isento.
Anexo G — para imóveis adquiridos após 1 de janeiro de 1989. É aqui que declara o valor de realização, o valor de aquisição, as despesas e as isenções aplicáveis (incluindo reinvestimento). Os campos são específicos para cada tipo de situação.
Anexo G1 — para imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989. Declaração meramente informativa, sem tributação associada.
Campos relevantes no Anexo G:
- Quadro 4: identificação do imóvel (artigo matricial, fração)
- Campos para valor de realização, data de venda
- Campos para valor de aquisição, data de compra
- Campos para despesas e encargos
- Quadro 5A: declaração de intenção de reinvestimento
Se pretende beneficiar da isenção por reinvestimento, tem de declarar a intenção mesmo que ainda não tenha comprado casa nova. A lei dá 36 meses para concretizar o reinvestimento, mas a intenção deve constar da declaração do ano da venda.
A declaração de IRS referente ao ano da venda deve ser submetida entre abril e junho do ano seguinte.
FAQs — Perguntas Frequentes
Imóveis herdados pagam mais-valias?
Sim, com algumas particularidades. O valor de aquisição é o VPT à data da herança (ou o valor declarado na escritura de habilitação de herdeiros, se superior). Se o imóvel herdado foi adquirido pelo falecido antes de 1989, o herdeiro não beneficia automaticamente da isenção — o que conta é a data em que o imóvel entrou na esfera do herdeiro (a data do óbito), não a data de compra original. Existem nuances jurisprudenciais nesta matéria, pelo que se recomenda consulta a um contabilista.
Qual o prazo de reinvestimento?
Tem 36 meses após a data da venda para reinvestir em nova HPP. Pode também ter comprado a nova casa até 24 meses antes da venda — o investimento conta igualmente para a isenção. O prazo é contado a partir da data da escritura de venda.
Posso amortizar o crédito habitação com o produto da venda e ficar isento?
Sim, desde 2022 é possível. A amortização deve ser feita no prazo de 3 meses após a venda e destinar-se ao crédito habitação da nova HPP (não do imóvel vendido). A isenção é proporcional ao montante amortizado face ao total da mais-valia. Esta isenção pode ser combinada com o reinvestimento parcial para maximizar o benefício fiscal.
Imóveis comprados antes de 1989 pagam mais-valias?
Não pagam — estão totalmente isentos. Mas a venda tem de ser declarada no Anexo G1 da declaração de IRS, mesmo sem qualquer imposto associado. Omitir esta declaração pode resultar em coima da AT.
Não residentes pagam mais IRS sobre as mais-valias?
Historicamente sim — os não residentes pagavam 28% sobre 100% da mais-valia, enquanto os residentes pagavam apenas sobre 50%. O TJUE considerou esta diferença ilegal para cidadãos da UE/EEE. Desde 2023, os não residentes da UE/EEE podem optar pelas mesmas regras dos residentes (50% englobado), desde que declarem os rendimentos mundiais. Para cidadãos fora da UE/EEE, a taxa de 28% sobre 100% mantém-se.
Tenho de declarar mesmo se estiver isento?
Sim, sempre. Mesmo beneficiando de isenção total (reinvestimento, imóvel pré-1989, isenção para maiores de 65 anos), a venda tem de ser declarada no IRS. A AT cruza os dados das escrituras e deteta omissões. As coimas por omissão de declaração podem ir de €375 a €22.500.
Obras contam como despesa dedutível?
Contam, mas com condições. Apenas obras realizadas nos últimos 12 anos são aceites (a contar da data da venda). Têm de ser obras de valorização — remodelação, ampliação, beneficiação — não de manutenção corrente. Toda a documentação deve estar em nome do proprietário: faturas em nome do inquilino, por exemplo, não são aceites. Guarde sempre as faturas com NIF.
Saiba sempre quanto vai pagar antes de vender
As mais-valias imobiliárias têm um impacto real no valor líquido que recebe na venda. Pequenas diferenças na estrutura do negócio — como o momento do reinvestimento, o aproveitamento de obras dedutíveis ou a escolha entre englobamento e taxa autónoma — podem significar milhares de euros de diferença.
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